M. Kıvanç Önder

2024’ün ilk çeyreğine dair gayrimenkul piyasasının tüm verileri geçtiğimiz hafta içerisinde açıklandı. Görünüm, beklediğimiz kadar kötü değil, bunu itiraf etmek lazım.
Mart ayı içerisinde toplam 105.000 konut satışı gerçekleşmiş. İlk 3 ayın geneline baktığımızda ise bu sayının yaklaşık 280.000 adet olduğunu görmekteyiz. Hem sadece Mart ayı satış adedi olarak hem de ilk çeyreğin tamamına baktığımızda, 2023 senesi ile neredeyse birebir aynı seviyelerde olduklarını söylememiz mümkün. Ancak ekonomik koşullar, geçen senenin ilk çeyreğinde bulunduğumuz noktadan çok daha sert ve zorlu bir seviyede bugün. Dolayısıyla normal koşullar altında, konut satış adedinin geçen seneye kıyasla bir miktar daha düşmüş olmasını beklemek gerekirken, veriler bize bunu göstermiyor.

“Ne Olur Ne Olmaz, Seçimden Önce Alalım”

Önceki yazılarımızda da değindiğimiz, sadece geçirdiğimiz yerel seçime has olmayan, hemen her seçim öncesi vatandaşın kendisini içinde bulduğu, çoğunlukla ekonomik ve matematik dayanağı da olmayan, “seçimden sonra Dolar uçacakmış” ya da “seçimden sonra konut fiyatları çok düşecekmiş” ya da “seçimden sonra konut fiyatları felaket artacakmış” türevi mitler belirginleşir. Bu seçim öncesinde de bu yaşandı. Evini satmayı düşünen satıcı müşterilerimiz, evlerinin fiyatının daha artacağı kanısıyla bize “seçim sonrasını bekleyelim” derken, ev almayı düşünen alıcı müşterilerimiz de tam ters mantıkla ev fiyatlarının düşeceği inancıyla “seçim sonrasını bekleyelim” dedi. Bizler elbette uzun senelere, binlerce alım-satım işlemine, onlarca geçmiş seçim verisine dayanan tecrübemizle, seçimlerin Türkiye ekonomisi üzerinde sanıldığı gibi bir etkisinin olmadığını ifade etsek de, bu psikolojik bariyeri aşmak çok da kolay değil elbette.

Ancak konuya bu şekilde bakmayan da çok sayıda kişi olduğundan eminiz. Bu kişiler de “seçimden sonra ne olacağı belli olmaz, şimdiden evimizi alalım” şeklinde konuya yaklaştılar. Bu nedenle de normal şartlarda daha düşük satış adedi gelmesini beklediğimzi Mart ayından, 2023’ün Mart ayı ile birebir aynı satış adedi verisi gelmiş oldu. Nisan ayındaki veriler açıklandığında, Mart ayı satışlarında seçim öncesi etkisinin hangi seviyede olduğunu daha net görebileceğiz.

Yabancılar Gitti Gidiyor

Kamuoyunda, gerçekte olduğundan daha fazla önem atfedilen yabancılara satış konusu da aydan aya soluğunu yitiriyor. Özellikle 2024’ün başından itibaren yabancılara yapılan satışların oranı sert şekilde düşüşte. Mart ayında, tüm satışların sadece %1,7’si yabancılara yapılmış olarak görünmekte.
Böylece, aylık ortalamaya baktığımızda, her ay yabancılara satılan konut sayısı artık aylık 2000 adedin altına inmiş durumda.

2022 senesinde bu değer, aylık 6000 adet seviyesine yaklaşmıştı.
Yüzdelik olarak ise tüm satışların %6’sına yakını yabancılara yapılmaktaydı.

Yeni yapılan satışlarda yabancıların payının çok ciddi şekilde azalması bir yana, sahada gözlemlediğimiz bir diğer konu da, geçmiş senelerde Türkiye’den konut almış yabancıların, artık bu konutlarını satmaya başlamaları şeklinde. Bazıları, yaptıkları bu ticaret ile reel anlamda, döviz bazında para kazanırken, bazıları da (özellikle de evlerini 2021-2023 aralığında almış olanlar) döviz bazında zarar ederek bu defteri kapatacaklar.

Fiyatlar Düşmeye Devam Ediyor

Tüm bunlar yaşanırken, peş peşe 9. ayda da reel anlamda, yani enflasyon etkisinden arındırılmış haliyle konutların fiyatları da düşmeye devam ediyor. Aynı şekilde Dolar bazında da fiyatlar geriliyor. Vatandaş elbette etiket fiyatlarında, nominal fiyatlarda bunu çok kolay göremeyebiliyor ya da hissetmiyor ancak gerçek bu şekilde. Hatta şu anda bile piyasada satışta olan bazı konutların etiket fiyatları, satışların gecikmesi ile indiriliyor.
25 Nisan 2024 günü yapılan PPK toplantısından yeni bir faiz artırım kararı çıkmamış olsa da, mevcut politika faizi seviyesi dahi, konut kredi faizlerini %70’ler seviyesine yakın tutuyor, bu da kredi kullanımını imkansız hale getiriyor. Ancak buna rağmen Mart ayında kredili satış sayısında ilginç bir durum gözlemledik.

Ocak ayında gerçekleşen tüm satışların sadece %7,5’u krediyle gerçekleşmişti, Şubat’ta bu oran %9,5’a çıktı.
Mart ayında ise %12 oranı görüldü. Mevcut faiz ortamında, bu artış beklenen bir durum değil ancak seçim öncesi alışverişleri kapsamında ele aldığımızda, yukarıda da belirttiğimiz gibi “ne olur ne olmaz, alalım seçimde önce” diyen kesimin, faiz oranına da pek bakmadan kredi kullanmış olabileceğini düşünebiliriz anca elbette bunun detayına inebilmek için Bankalar Birliği’nin de konut kredisi tahsi raporunu beklemek gerekecek.

Nereye Gidiyoruz?

Nisan toplantısında bir artırım gelmemiş olmasına bakarsak, yüksek ihtimalle Mayıs ayında da bir faiz artırımı görmeyeceğiz ancak yaz ayları ile birlikte artış mekaniği yeniden devreye girebilir. Bunun olması ile birlikte, konut piyasasının daha da durağan bir hal alması son derece olası. Bunun yaşanması halinde, bir yandan satış adetleri düşerken, diğer yandan da konutların etiket fiyatları da daha yaygın biçimde düşmeye başlayabilir zira bazı insanların da bu evlerin satışından gelecek nakite ihtiyaçları oluşmaya başlayacak.

İzleyip göreceğiz gelişmeleri…