M. Kıvanç Önder

Emlak sektöründe 2023’e dair son veriler de bu hafta içerisinde açıklandı. Artık 2023 senesinin tüm fotoğrafına sahibiz ve sağlıklı bir değerlendirme yapmak artık mümkün. Bu yazımızda, temel birkaç veriyi ele alalım ve bu verilerin bize ne söylediğine dair görüşlerimizi paylaşalım istedik.

Öncelikle en temel veriden başlamakta yarar var… Toplam konut satış adedinde 2022 senesine kıyasla yaklaşık %18’lik bir düşüş var. 2022’de 1.485.000 adet olarak gerçekleşen konut satışı, 2023’te 1.225.000 oldu. Bu haliyle 2015’ten bu yana gördüğümüz en düşük konut satış adedi gerçekleşti 2023’te. 2013 ile 2023 arasındaki 11 yıllık dönemin aylık satış adedi ortalamasına baktığımızda da, 2023 senesinin neredeyse tamamının 11 senelik ortalamanın altında kaldığını görüyoruz (seçimin yaşandığı Mayıs ayı hariç). İstanbul da Türkiye genel konut pazarından aldığı payı kaybetmeye devam ediyor. Yıllık konut satış adedinde Türkiye genelinde İstanbul’un 2013’te %20 civarında olan payı, bugün artık %16 seviyesine gerilemiş durumda.

Fahiş Fiyatlar

İstanbul’un Türkiye pastasından aldığı payın azalmasının temel sebebi, elbette artık tüm illerimizde ama özellikle de İstanbul’da konuta erişimin mali açıdan neredeyse imkansız hale gelmiş olması… Geldiğimiz noktada fiyatlar, aşırı yüksek olsa da, bir de olumlu gelişme var ki o da Türk Lirası bazında konut fiyatlarındaki artışın aylık bazda artık iyice yavaşlamış olması, yıllık bazda ise geriliyor olması. Hatta Dolar bazında dahi fiyatlar gerileme trendine girmiş durumda. Mayıs 2023 seçimlerinin hemen ardından faiz artırım trendine girmiş ve Dolar-TL paritesi üzerindeki baskıyı da tamamen olmasa da ciddi ölçüde kaldırmıştık. Bu hamlenin ardından Dolar bazında konut fiyatlarında sert bir düşüş gördük ve daha sonra bu trend yavaşladı. Son olarak açıklanan Kasım 2023 verileri ile ise tekrar gördük ki Dolar bazında konut fiyatları gerilemeye devam ediyor. Daha önce bir kaç kere daha yazmış ya da bazı yerlerde dile getirmiştim: Kısa vadede değil ancak orta-uzun vadede ben Dolar bazında konut fiyatlarının 2014-2015 seviyelerine geri geleceğini öngörüyorum. Kaldı ki Dolar’ın TL karşısında bugün dahi aşırı değersiz bir seviyede tutulduğu, doğal seyrine bırakılması halinde 45 TL civarında bir seviyede olması gerektiği gerçeğini ise burada hiç hesaba katmıyorum dahi. Bu durum gerçekleşse, bugün dahi Dolar bazında konut fiyatları 2015 seviyesine gelmiş olurdu. Şu anda o seviyeye düşmemiş olmasının yegane gerekçesi, Dolar-TL paritesinin halen baskılanıyor oluşu.

Reelde Düşen Fiyatlar

Yazının girişinde bahsetmiş olduğum konut satış adetlerindeki düşüş, ağırlıklı oranda kredili satışlar tarafındaki kan kaybından kaynaklanmakta. Faizlerin artması, kredilerin maliyetini de yukarıya çekti, kredi geri ödeme tutarları akıl almaz seviyelere geldi. Buna ek olarak konut kredisi tahsisine getirilen kısıtlamalar nedeniyle artık bir evin toplam fiyatına oranla anlamlı sayılmayacak miktarlarda krediler kullandırılabildiği için de kimse kredi kullanmak istemiyor, istese de kullanamıyor, kullanabilse de çok yüksek tutarları geri ödüyor, dolayısıyla döngü kendi kendini tamamlıyor ve kimse kredi kullanmıyor.

2019 ve sonrasında, aylık bazda satılan her 5 konuttan bir tanesi için kredi kullanılıyordu, oran %20 seviyesindeydi. Bu oran istisnai olarak Temmuz 2020’de %57’ye ulaşmıştı. Bugün ise bu oran %4,4’e gerilemiş durumda. Yani bir başka deyişle artık neredeyse kimse kredi kullanarak konut almıyor. Peki geçmişte kredi kullanarak konut alanlar, finansman sorunu yaşadığı için mi kredi kullanıyordu? Bu sorunun cevabı da “hayır”. Dünün kredi müşterilerinin hemen hepsinin parası vardı ve fakat getirisi yüksek yatırımlarda park edilmiş haldeydi. Krediler ise tabir yerindeyse “sudan ucuzdu”. Bugün ise konut alanların neredeyse tamamı, sadece ve tamamen “konut ihtiyacı” tetiklemesi ile konut almakta, yatırım amaçlı konut alan kalmadı diyebiliriz zira konut, bu dönemde yatırım enstrümanı anlamında cazibesini kaybetmekte.

Talepteki azalma, fiyatlarda gerilemeyi peşinden sürüklüyor ister istemez. TÜİK’in makyajlı enflasyon verilerini esas aldığımızda dahi, konut fiyatları, enflasyon etkisinden arındırıldığında, Haziran 2023’ten beri reel anlamda gerilemekte. Geçtiğimiz günlerde TÜİK’in kendi ifadesiyle “algılanan enflasyonun”, açıklanan enflasyonun 2 katı olduğu gerçeğini esas alacak olursak -ki bu da ENAG’ın enflasyon verisini esas almak anlamına geliyor- bu durumda da konut fiyatları reel anlamda Aralık 2022’den beri düşüşte. Nominal fiyatlar, etiket fiyatları ise düne kadar sabit kalıyordu, artık onlar dahi düşmeye başladı.

“Sahibinden” Satılıklar Azalıyor

İlan platformlarını taradığımızda, geçmişte “sahibinden satılık” ilanlarının toplam satılık konut ilanları içerisindeki payı %15-17 bandında çıkmaktaydı. Bugün ise bu oran %10-11 civarına gerilemiş durumda. Yani gün geçtikçe, daha fazla insan evinin satışı için bir emlak danışmanı ile çalışmayı tercih ediyor. Bunun da temel motivasyonu, haliyle “fiyatlama” konusu oluyor. Evini kendisi satmak isteyen mülk sahipleri, genellikle piyasanın oldukça üzerinde fiyat etiketleri ile satılık konut piyasasına çıkıyorlar ve mülkleri de bu sebeple aylarca satılmıyor, ardından da süreci bir de bir emlak danışmanı ile deneme fikri ağır basıyor. Bu, emlak sektörünün kurumsallaşması yolunda minik de olsa kıymetli bir adım olarak görülmeli.