M. Kıvanç Önder

2023 senesinin konut piyasasına dair veriler -tamamen olmasa da- büyük oranda açıklandı. Görünen o ki geçmişte her sene ortalamada 1.500.000 adet civarında gerçekleşen konut satış adedi, 2023 senesinde 1.200.000 civarında gerçekleşmiş olarak açıklanacak. Bu, %20 oranında daha az konutun satıldığı anlamına geliyor. Sebepleri hepimizce malum: Enflasyonist sürecin başında aşırı değerlenen ve yatırım enstrümanı muamelesi gören konut, Mayıs 2023 seçimleri sonrasında artırılmaya başlanan politika faizleri ve buna bağlı konut kredi faizleri nedeni ile hem yatırım vasfını ciddi oranda yitirdi, hem de almak isteyen için kredi temin etmek hem neredeyse imkansız, hem de çok maliyetli hale geldi.

Azalan talep sonucu, piyasadaki konutların etiket fiyatları (nominal fiyat) önce gitgide daha az sert yükselir oldu, sonra yatay seyreder oldu, son aylarda ise artık düşen etiket fiyatları görmeye başladık.

18 Ocak 2024 günü ise Konut Fiyat Endeksi (KFE) Kasım 2023 verileri de açıklandı. Buna göre konut fiyatları ister reel (enflasyondan arındırılmış) Türk Lirası bazında bakalım, ister Dolar bazında bakalım, her iki durumda da düşme trendine girmiş durumda. Ve bu durum, uzunca bir süre bu şekilde devam edecek.

PEKİ BU NE DEMEK?

Keller Williams projeksiyon çalışmalarımızdan çıkan sonuç bize gösteriyor ki 2024 senesini de yüksek ihtimalle yine %15-20 civarında bir adetsel azalma ile yaklaşık 1.000.000 adet satış seviyesinde tamamlayacağız. Haliyle bu da satılık piyasasına giren, arz tarafındaki konutların, satılabilmek adına daha makul, daha gerçekçi fiyatlarla etiketlenmesi zorunluluğunu beraberinde getirecek. Elbette “gönülden geçen” fiyatlar her zaman olacak, insan psikolojisinin önünü almak imkansız ancak sahadan da görüyoruz ki artık satıcılar da konut piyasasının yeni durumunun farkına varmış haldeler.

Bu noktadan sonra birkaç önemli durum ile karşı karşıya olacağız:

1) Mevcut konjonktüre uygun şekilde doğru fiyatlanmış mülkler, istisnasız satılacak. Ancak “mevcut konjonktür” kavramının içerisinde, aşağı yönlü seyreden bir konut fiyat endeksi olduğu gerçeği de yer alıyor. Yani artık piyasa, 2021 ya da 2022’deki piyasa değil, tüm stratejiler bu gerçek doğrultusunda yeniden tasarlanmalı.

2) Doğru fiyatlanmamış mülkler, ya hiç alıcı cezbetmeyecek ya da bu mülklere yaklaşan, adım atan alıcı adayları, çok dipten teklifler verecek. Unutmayın ki satıcı, tek bir konutu satarken alıcılar, alacakları o bir evi alabilmek için ortalamada 17 tane ev geziyorlar. Dolayısıyla satıcılar “piyasanın” içinde değilken, alıcılar doğrudan içindeler.

3) Konjonktürel olarak konut fiyatlarının düşüşte olduğu bir piyasada kaldıracın güçlü tarafı, “para” yani nakit tarafı haline gelmiş durumda. Bir yanda, banka ile yapılacak iyi bir pazarlıkla 32 günlük vadeli TL mevduata %44-45 oranların alınabildiği bir dünyada, alıcının faiz getirisinden vazgeçebilmesi için, konut fiyatının çok ama çok cazip olması lazım. Eğer o kadar cazip değilse ve fakat barınma amaçlı o konuta ihtiyacı tda varsa, bu durumda alıcı bu cazibeyi kendisi yaratma yoluna gidip çok sert bir pazarlığa oturabiliyor.

Her koşulda piyasanın rüzgarı, artık alıcılar lehine döndü.

Artık “kral nakit”.

Oyunun kurallarını belirleme gücüne sahip olan taraf, artık alıcılar. Dolayısıyla da gerçekten konut ihtiyacı olan alıcı adayları için oldukça bereketli bir “alım mevsimi” yaklaşıyor. Fakat bu elbette cebinde nakit parası hazır olan alıcılar için geçerli…

NASIL SATAYIM?

Haftalardır yazılarımızda bir biçimde mutlaka değiniyoruz “doğru fiyatlama” konusuna.

Öncelikle kendi kendinize şu soruyu sorun: “Ben mülkümü satmayı gerçekten istiyor muyum? Motive miyim?” Değilseniz, satamazsınız. Nokta. Motive iseniz, süreci nitelikli ellerde yürütmeniz çok önemli olacaktır. Mülkünüzün fiyatlamasının ne kadar doğru yapıldığı, satış sürecinizin seyrine doğrudan etki eden biricik faktör.

*Her şeyden önce şunu aklınızdan çıkarın: Rayicin üzerinde fiyatladığınız eve, daha da açık tabirle bu “oltaya” hiçbir zaman, hiçbir “balık” vurmayacak, bunu unutmakla başlayabilirsiniz sürece. 1 gram altının fiyatının 100 TL olduğu bir piyasada, kimse sizin 140 TL’den fiyatladığınız altınınızı almaz. Aynı şekilde evinizi de almaz.

Dolayısıyla her şey “doğru fiyat” ile başlıyor ve bitiyor. Evinizde kiracı varsa, bu bir fiyatlama parametresidir. Tadilat ihtiyacı, tapu sorunu, ortaklı olma hali gibi pek çok unsur, fiyatlamanızın birincil etkenleridir.

*Çalışacağınız emlak danışmanınızı çok iyi seçin… Sizin “ben şu parayı istiyorum” cümlenize anında kafa sallayan emlakçıdan şüphe edin. Bilin ki bölgenin rayiçlerine hakim değil, bu yüzden de sizin “gönlünüzden geçen” fiyata itiraz dahi edemiyor. Sektör istatistiği der ki “mülk sahipleri, konutlarının değerini gerçekte olduğundan %25-35 aralığında daha yüksek olarak varsayarlar”.

*Emlak danışmanınızın mutlaka size bir “Karşılaştırmalı Rayiç Bedel” raporu sunmasını talep edin. Buna bir nevi ekspertiz, değerleme raporu olarak da bakabilirsiniz.

AH ŞU KOMŞULAR…

Sitenizden, binanızdan bir komşunuz evini mi sattı? Ve siz de ona gidip kaça sattığını mı sordunuz? Bilin ki gerçekte sattığının üzerinde bir fiyat söylüyordur size. Herkes, evini “ucuza” sattığının düşünüleceğini düşünür. Bu yüzden de gerçek fiyatın üzerinde bir fiyat dillendirir. Bu sarmal, komşudan komşuya bu şekilde ilerledikçe evlerin fiyatları da şiştikçe şişer, o sitedeki evlerin satılma süreleri uzadıkça uzar. Bazen görürsünüz, bazı sitelerde satılık ilanında olan onlarca ev vardır ve bunlar aylardır da ilandadır. İşte bunu gördüğünüzde bilin ki “komşu gazlaması” dediğimiz durum yaşanmıştır.

Emlak piyasasının yerel dinamiklerini, bölgenizde yakın geçmişte gerçekleşmiş satışları; avukat, bankacı, doktor dostlar, komşular bilmezler. Bu verilere en iyi hakim olması beklenen kişiler, bölgenin uzmanı ve nitelikli emlak danışmanlarıdır.

Unutmayın ki “emlakçılık” ile “emlak danışmanlığı” arasında ciddi bir fark vardır. Siz, sürecin en başından en sonuna ve hatta sonrasında senelere yayılacak şekilde size ciddi, derinlikli, nitelikli şekilde danışmanlık hizmeti verebilecek bir “yol arkadaşı” ile yol yürümelisiniz.