M. Kıvanç Önder

“Fonlama maliyeti-Mevduat faizi linki kopmuş.

Politika faizi-Enflasyon linki kopmuş.

Faiz-Enflasyon linki kopmuş.

Faiz-Kur linki kopmuş.

Biz daha 7 aydır bu kopan bağlantıyı kurmaya çalışıyoruz!”

28 Temmuz 2023’te TCMB Başkan Yardımcılığı görevine atanan Fatih Karahan, 3 Şubat 2024’te de Başkanlık koltuğuna oturduktan sonra medya önündeki ilk sınavına 8 Şubat 2024 Perşembe günü çıktı ve pek de fena sayılmayacak bir performans sergiledi. Ancak bu toplantının “kreşendo” bölümü, zirve anları Fatih Karahan’ın ağzından çıkan sözlerle yaşanmadı.

Yukarıda, yazının girişinde tırnak içerisinde alıntıladığımız sözlerin sahibi, Gaye Erkan yerine TCMB Başkanı olmasına kimi çevrelerce neredeyse garanti gözü ile bakılan Dr. Cevdet Akçay’dı.

Akçay, biraz da gözü kara bir şekilde, içerisinde bulunduğumuz ekonomik tablonun vahametini yukarıdaki sözler ile çırılçıplak biçimde gözler önüne serdi.

Demek ki neymiş?

Ekonomi, birilerinin iddia ettiği (ve neyse ki kimseyi de inandıramadığı gibi) gözlerdeki ışıltı falan değilmiş.

Karahan’ın konuşmasında önemli iki vurgu vardı:

1. Enflasyonla mücadele kapsamında her ne zaman gerekirse, faiz artırımını yapabiliriz.
2. Yakın gelecekte ek bir artırıma ihtiyaç yok.

Mealen şunu dedi:

“Seçime kadar faiz artırmayız ama sonra artırabiliriz.”

En temelde ise hem Karahan hem de Akçay, çok ciddi biçimde parasal sıkılaşma politikasına odaklanıldığını, bu sıkılaşmanın tesisi için de sadece faiz artırımı değil, başka aparatlarında devreye alınacağını vurguladı.

Faizi ne zaman artırırlar ne zamana kadar dururlar, bu kısmına çok takılmaksızın şunu rahatlıkla söyleyebiliriz ki epey uzun bir süre için faiz indirimi hayalinden çıkmak gerekiyor. Ayrıca ekonomiyi de sert biçimde soğutmak, enflasyonla ise daha sert biçimde mücadele etmek konusunda kararlılar.

Akıl Almaz Artışlar

Sadece ocak ayına baktığımızda dahi korkunç bir enflasyon görüyoruz.

En “tozpembeci” kurum olan TÜİK’e bakarsak %6,70, İTO’ya bakarsak %6,72, en “yandık-bittikçi” yapı olan ENAG’a bakarsak da %9,38’lik bir fiyat artışı yaşamışız sadece bir ay içerisinde.

Hadi adil olalım ve üçünün ortalamasını alalım. Bu durumda dahi sadece ocak ayı içerisinde fiyatlar %7,60 oranında artmış. Yıllıklandırınca ise ortalamada %90 civarı bir fiyat artışı değerine ulaşıyoruz.

Kabus gibi!

Pek çok ülkede bırakın aylığı, senelik olarak dahi bu orana çıkılmıyor.

Bu enflasyon değerlerine konutun etkisi ise yaklaşık %17 oranında (%25 ile en yüksek paya sahip olan gıdadan sonra ikinci sırada).

Çok kabaca diyebiliriz ki yıldan yıla yaşanan %90’lık fiyat artışının 15 puanı sadece konut piyasasından geliyor.

Nasıl ki hiçbir insan kronik hipertansiyonla uzun süre yaşayamazsa, hiçbir ülke ekonomisi de bu kadar yüksek ve “yapışkanlaşmış” enflasyonla uzun süre gemiyi götüremez.

Dolayısıyla, ama öyle ama böyle, bu enflasyonist ortamdan çıkmamız şart.

Bunun için de ekonominin sert şekilde soğutulması şart.

“Favori İlanınızın Fiyatı Düştü”

İlan sitelerinde takibe aldığınız mülklerin fiyat etiketlerinde yaşananları biliyorsunuzdur mutlaka…

2021’de her gün bildirimler alırdık telefonlarımıza: “Favori ilanınızın fiyatı yükseldi!” diye.

2022’nin özellikle ikinci yarısına doğru bu bildirimler azaldı ve bitti.

Bir süre sessizlik yaşadık.

2023’ün son çeyreğinden itibaren ise “Favori ilanınızın fiyatı düştü!” bildirimlerini daha sık alır olduk.

Bu, çok basit bir gösterge… Elbette ki yanlış fiyat etiketi ile piyasaya çıkmış bir mülkün fiyatını aşağıya çekip doğru seviyeye getirmekte bir sakınca yok fakat burada önemli olan, bu fiyat indirimini yapmak zorunda kalan satıcıların sayısındaki ve fiyat güncelleme frekanslarındaki artış.

Enflasyon etkisinden arındırdığımızda, reel anlamda zaten epey bir süredir, Haziran 2023’ten beri gerilemekte olan konut fiyatları, artık -kısmi de olsa- nominal anlamda da gerilemeye başladı.

Ve bu gerileme devam edecek…

Belki her evin etiket fiyatında gerileme görmeyeceksiniz fakat artış da görmeyeceksiniz. Bu da zaten enflasyon karşısında fiyatın gerilemesi anlamına gelecek.

Mülk sahiplerinin duymayı asla istemediği, bir emlak danışmanının ise normal koşullarda söylemesinin kendisinden beklenmediği acı gerçeği söylemek zorundayız:

Pandemi sonrasında gerçeküstü bir şekilde artan konut fiyatlarında asla bir “düzeltme” yaşanmayacağını düşünmek, sanmak, ummak, dilemek hayalcilik olurdu.

Ya bu deveyi güdeceğiz… Ya da…

Çok duyuyoruz etraftan:

“Seçimden sonra döviz paritesi uçacak diyorlar, o zaman konut fiyatları da artacakmış…”

Orada yaşanacakları da söyleyelim:

Hayır, kur artışına asla izin vermeyecekler.

Çünkü kontrolsüz artan bir kurun doğrudan ilk etkisi, yine enflasyon üzerinde olur. Enflasyonla sert mücadele ortamında, buna izin verilmesi için, o ekonomi yönetimin yeniden “heterodoks” çizgiye dönmeyi tercih etmiş olması gerekir ki o çizginin hepimize maliyetinin ne olduğunu gördük, görüyoruz.

Dolayısıyla kur artışı, (belki kontrolün dozu bir miktar gevşetilmekle birlikte) yine de kontrollü olacak. 2024 sene sonu için Dolar-TL resmi kur hedefi 42 TL. 2024 ortalama değeri olarak da 36 TL demektir bu.

Yani kurlarda ani bir artış asla yaşanmayacak. Bu tarz şoklar artık geride kaldı.

Bunları derken, TL’nin şu anda Dolar karşısında aşırı değerli olduğu, doların olağan seyrine bırakılsa şu anda 45-46 TL seviyesinde olması gerektiği gerçeğinin de farkında değiliz sanılmasın…

İşin özü, özeti şu:

Bu deveyi gütmek zorundayız ve bunun için de bedeller ödenecek. İşin buralara varmasında doğrudan sorumluluğu olmayan vatandaşlar olarak hepimiz bu hesabı öderken ortak olacağız, ne yazık ki gerçek bu.

Sıkılaşan ve daha da sıkılaştırılacak olan para politikası, konuta olan talebi de çok ciddi şekilde kıstı, kısacak. Konut alanlar, sadece ve tamamen ihtiyaç nedeniyle alanlar olacak, yatırımcı vasıflı alıcılar artık piyasadan tamamen çekildi diyebiliriz.

Talepteki azalma, fiyatları etkileyecek.

Maliyet muhasebesi yapabilen müteahhitler açısından ise tablo daha da kötü bir hal aldı, alıyor… Bundan 2 sene önce, işlerin iyi gittiği günlerde inşaat yapımına niyetlenen, ruhsatlarını alan ve bugün de döviz bazlı girdi maliyetleri ile halen şantiyeleri yürümekte olan pek çok konut üreticisi firma, ürettiği konutları satmakta çok büyük zorluklar yaşıyor ve yaşayacak. Ya da bir noktadan sonra kar etmeksizin satmaya razı olmak zorunda bulacak kendisini. Ve muhtemelen de bir daha konut üretimine girmeyecek.

Merkez Bankası yönetiminde yaşanan değişim, sıkı para politikası stratejisi ile enflasyon mücadelesinde kararlı olduğunu çok net biçimde ortaya koydu geçtiğimiz perşembe günü.

Bu stratejinin benimsendiği bir ortamda, “her şeyin fiyatı düşsün ama benim evimin fiyatı düşmesin, hatta artsın” beklentisine girmemekte büyük yarar var.

Şu gerçeği hep aklımızın gerisinde tutmamızda yarar var:

Konut fiyatları 2020-2021’de fahiş şekilde artarken şaşırmadıysak, bundan sonra yaşanacak düzeltmeye de şaşırmamalıyız.

Her çıkışın bir inişi var…

Kazan, bazen doğuruyor.

Kazan, bazen de ölüyor.