M. Kıvanç Önder

Bu hafta, İstanbul’un gözde semtlerinden Göktürk’ten bahsetmek istiyoruz…

Bizim de ailece ikamet ettiğimiz Göktürk Mahallesi, aşağı yukarı 25 senedir İstanbulluların hayatında var.

Daha önceki yazılarımızdan birinde, İstanbul’un villa yaşantısına geçiş sürecini ve altında yatan sosyolojik ve ekonomik gerekçeleri kaleme almıştık. İstanbul’un hayvancılık, özellikle de manda besiciliğinin önemli adresi olan Kemerburgaz ve Göktürk köyleri, 1990’lı yıllara kadar pek de bilinen yerler değil, kitlesel konutlaşma yok çünkü bölgede.

Rahmetli Esat Edin, Kemer Country konseptini geliştiriyor. Bizim de bugün sakini olduğumuz Kemer Country, bugünkü adıyla Kemerköy Sitesi içerisinde yer alan, bizim gündelik konuşmada “Köy Meydanı” dediğimiz yerin yanı başındaki gölün kıyısına oturuyorlar o dönem Kadastroda çalışan, haritacılık yapan bir bey ile. Aklındaki konsepti ona anlatıyor Esat Edin. Golf diyor, atçılık diyor, hiçbiri birbirine benzemeyen yüzlerce villa diyor… Anlatıyor da anlatıyor hayalini. 1993’te Kemer Country projesi çizilmeye başlanıyor, doksanların sonunda da yaşam başlıyor. O dönemi hatırlayanlar bilir, “Göktürk” kelimesi pek kullanılmazdı, “Kemer” denip geçilirdi.

Zamanla Göktürk Mahallesi büyüdü, Göktürk’e Göktürk denir hale geldi.

1990 yılında 3000, 900 haneli Kemer Country’de yaşamın başladığı 1998’in üzerinden 2 sene geçtikten sonra, yani 2000 yılında 8400 olan Göktürk nüfusu, bugün 40.000 kişiye ulaşmış durumda. Bir anlamda, bugün bildiğimiz haliyle Göktürk’ü var eden konut projesi, o dönem çoğu kişinin muhtemelen fazlaca iddialı bulduğu, hatta belki ticari olarak pek de şans vermediği Kemer Country olmuştu. 2000 yılından itibaren de yeni konut projeleri bitmek bilmeyen bir hızda devam etti, etmekte. Elbette artık büyük parseller yok. Zaten hep böyle olmaz mı? Bir bölgeyi var eden ilk bir iki proje, bölgeye ilk gelenler olmaları sebebiyle oldukça büyük parsellere yayılabilirken, artçı nitelikteki projeler, zaman ilerledikçe hep gitgide küçülen parsellere sığmak, hatta “sığışmak” zorunda kalırlar. Bu da zaten o projelerin gitgide daha karaktersiz, daha sıradan olmasının yolunu yapan şeydir.

Yükselen Şantiyeler

Bizim de en yoğun çalıştığımız, sürekli alım satımlar gerçekleştirdiğimiz ve de en iyi bildiğimiz bölge olan Göktürk, özellikle pandemi döneminde çok ciddi talep almaya başladı. Şu anda bölgede irili ufaklı 15’e yakın inşaat projesi yürümekte. Bunların içerisinde yüzlerce konutluk dev projeler olduğu gibi, daha ufak çaplı projeler de mevcut. Kaba bir hesaplama ile, yakın gelecekte Göktürk ve Kemerburgaz bölgesine 2000 adetlik bir konut arzının daha geleceğini söyleyebiliriz. Bu da haliyle bölgedeki rekabeti oldukça sert bir noktaya taşıyor. Önümüzdeki hafta, bölgedeki önemli projelerden bir iki tanesini ele alıp daha kapsamlı şekilde yazıya dökeceğiz ancak bu hafta daha genel bir portre çizelim istedik.

Göktürk dediğimizde, aslında kabaca Hasdal’dan havalimanına kadar ve daha öteye uzanan otoyola paralel şekilde ilerleyen bir ana cadde olan İstanbul Caddesi’nden başlamak gerekir. Birim metrekare fiyatı açısından en pahalı mülkler, İstanbul Caddesi üzerinde ya da hemen yanı başında konuşlu mülkler veya projelerdir. İstanbul Caddesi’nin “yukarısı” olarak tabir ettiğimiz, aslında caddenin kuzeydoğusuna düşen yön ise mahallenin ormanlık bölgeye doğru ilerleyen cephesidir. Şimdilik o yönün en uç noktası, Kemer Golf & Country Club yerleşkesidir. Burada spor tesisleri, ahırlar, golf alanları yer almakta.

İstanbul Caddesi, artık özellikle hafta sonları, çok ciddi boyutta trafik sıkışıklığı yaşadığımız, mahallenin bir ucundan diğer ucuna -ki yaklaşık 1,5 kilometrelik bir mesafedir- bazen 20 dakikayı bulabilen sürelerde gittiğimiz bir cadde. Buna rağmen, halen mülklerin fiyatlanması boyutunda açık ara birinci şerefiye unsuru, İstanbul Caddesi’ne yakınlık veya uzaklık durumu.

Fiyatlar Ne durumda?

Yapımının üzerinden 25 seneden fazla bir süre geçmiş olmasına rağmen, Kemer Country’nin ilk etabı olan “ana fazdaki” evler, bugün dahi birim metrekare fiyatı en yüksek evler konumunda. Elbette evden eve değişmekle birlikte, Kemer Country ana faz villalarının ortalamada 5000-6000 Dolar/m2 üzerinden fiyatlandığını görmek mümkün. Devamında yine Kemer Country’nin ana fazdan sonra inşa edilen, devam etapları olarak düşünebileceğiniz Yalıkonaklar ve Kemerboyu Evleri’nde fiyatlar 4000-4500 Dolar/m2 seviyelerine iniyor. Ancak bu fiyatlardaki temel unsur, marka gücü. Kemer Country dendiği anda bilin ki ayrı, kendine has bir fiyat skalasından konuşuyoruz.

Mahallenin ortalarına, sosyal olanakların yer aldığı merkeze doğru geldikçe, yine İstanbul Caddesi üzerinde yer alan, oldukça da geniş bir alana yayılmış durumdaki Country Life sitesinde 3000-3200 Dolar/m2, mahallenin batı ucunda yer alan ve İstanbul Caddesi’nde değil, bir geri paralelinde yer alan Kemerlife 21 sitesinde ise fiyatlar 2700-2800 Dolar/m2 seviyelerine geliyor.

Yeni projelerin ise, inşaat maliyetlerinde son yıllarda yaşanan astronomik artış nedeniyle 4000-4500 Dolar/m2 seviyelerinden satışa çıktığını söylemek mümkün ancak elbette alıcıların da bu fiyatları ödemeye hazır ve razı olması gerekiyor zira özellikle Mayıs 2023 seçimlerinden sonra konut piyasasında fiyatlar önce durağanlaştı, son haftalarda ise artık gerilemeleri dahi görmeye başladık.

Göktürk’te Yaşanır mı?

Göktürk, çok güzel bir mahalle. Aradığınız her şeyi derli toplu şekilde bulabildiğiniz bir bölge. Birden fazla poliklinik, tahlil laboratuvarı, diş sağlığı merkezleri, eczaneleri, çok sayıda kasap ve manavı, marketleri, eğitim kurumları, yeme-içme lokasyonları ile mahalle dışına hiç çıkmadan aylarca hayatınızı sürdürebileceğiniz bir mahalle. Yukarıda da bahsettiğimiz hafta sonu trafik yoğunluğunu bir kenara koyacak olursak, olumsuz yorum yapılacak hiçbir tarafı olmadığını söyleyebiliriz ancak tabi ki herkesin yorumu kendisine göre.

Şu anda Göktürk Mahallesi’ne Hasdal Kemerburgaz otoyolundan 4 ayrı ana giriş bulunmakta. Yeni birkaç bağlantı yolu da yapılmakta. Sayısı artan, bazıları artık teslim aşamasın agelmiş olan yeni konut projeleri nedeniyle araç ve yaya trafiğinin daha da artacağını şimdiden söylemek mümkün. Dolayısıyla bu yükü hafifletip otoyola hızlıca aktaracak alternatif kaçış rotaları planlamada.

Genel anlamda şehir ile olan mesafe de çok sorun yaratacak bir süre değil. Örneğin kızımızın sabah servis ile Maslak’taki okuluna varması yaklaşık 20 dakika sürüyor.

Göktürk Mahallesi’ni kabaca tanıdığımıza göre, önümüzdeki hafta bölgede yürümekte olan projelerden bir iki tanesini detaylı şekilde inceleyebiliriz.