M. Kıvanç Önder

Toplum olarak seçimlere aşırı anlam yüklemeyi seviyoruz. Yine bir seçimin eşiğindeyiz ve yine ve bu sefer bir yerel seçime, hak ettiğinin çok çok ötesinde önem atfediyoruz. Senaryolar havalarda uçuşuyor…

En yaygını, tahmin edeceğiniz üzere “Seçim sonrası Dolar uçacak” senaryosu…

Bunu sırasıyla “Seçim sonrası faizler düşecek” ve “Seçim sonrası konut kredileri açılacakmış” senaryoları takip ediyor.

İşin aslı ise bambaşka…

2002 senesinden bugüne kadarki döneme tek tek, sene sene baktığımızda gördüğümüz tablo şu: Hiçbir seçimden sonra, piyasalarda inanılmaz ani hareketler, şoklar görülmemiş, yaşanmamış. Ufak dalgalanmalar sonrası piyasalar olağan akışlarına devam etmişler. Bu durumun tek istisnası ise Mayıs 2023 genel seçimleri.

Seçimin ikinci turu olan 28 Mayıs 2023 günü 20 olan Dolar-TL paritesi, bundan tam 25 gün sonra 25 TL’ye ulaşmıştı.

Bu yazının yazıldığı gün olan 16 Şubat 2024 itibariyle de 31 TL’ye çok yaklaşmış durumda. (Kaldı ki bu değer de olması gerekenin çok çok altında.)

Bu neden yaşanmıştı?

Seçim öncesinde uygulanan politika o denli hatalı, o denli sorunlu ve sorumsuzcaydı ki, seçim ertesi artık bu saçmalığa bir son vermek zorunda kalındı, hata -tamamen olmasa da kısmen- düzeltildi ve o güne kadar baskılanmakta olan parite -yine tamamen olmasa da- serbest bırakıldı. Yani Mayıs 2023 öncesindeki dönemde uygulanan berbat politikaya son verildiği için paritedeki bu sıçrama yaşandı.

Mayıs 2023 ertesi yaşanan kur zıplaması, evlerin fiyatlarını da yükseltmediği gibi, tam tersine Dolar bazında konut fiyatlarının düşmesini sağladı çünkü evlerin TL fiyatları artmıyordu, Dolar-TL paritesi ise yükselmişti.

Hatadan dönüldü. Yaşanan sıçrama, normale bir adım da olsa yakınlaşma sıçramasıydı.

İyiden kötüye değil, kötüden iyiye doğru bir hareketin sonucuydu gördüklerimiz.

Bunun dışında 22 sene boyunca hiçbir seçim, piyasalarda anormallikler getirmemiş. En azından emlak sektörüne doğrudan etki edecek bir dramatik hareket yaşanmamış.

31 Mart’taki yerel seçimlerin ardından da kayda değer bir hareket yaşanmayacak.

Peki ama neden?

Piyasaların çok basit bir temel kuralı var:

“Söylentiyi satın al. Gerçekleşmeyi sat.”

Piyasalar, siyaset konusunda biz vatandaşlar kadar hassas, kırılgan ya da kolay etkilenir değil. “Hiç etkilenmez” demiyoruz, etkilenir elbette ancak sandığımız kadar değil. Daha serinkanlı karşılar olan biteni. Kaygılı bir muhalifin yaşadığı yürek çarpıntılarını pek yaşamaz piyasalar.

Ve genellikle de olabilecek şeyler, o şeyler olmadan önce fiyatlanmış olur.

Yani seçime dair tüm olasılıklar, zaten seçime varıncaya kadar fiyatlanmış olacak, bu işin birinci kısmı.

Daha da önemlisi ise, özellikle Dolar-TL paritesinde yaşanacağı iddia edilen “fırlama” ya da “zıplama” konusunda…

Şu anda içerisinde bulunduğumuz kur politikası, tam bir dalgalı kur düzeni değil.

Kontrollü-dalgalı ya da “yarı-sabit” kur modeli diyebiliriz. TCMB eliyle tamamen kontrol altında ve her ay açıklanması hedeflenen enflasyon puanının bir iki puan altında kalan bir artış oranı ile pariteyi de yukarı taşıyorlar.

Ve bunda da değişikliğe gidilmeyecek, burası artık çok net.

Enflasyon ile mücadele programı ne kadar doğrudur, ne kadar eğridir, burası ayrı bir konu ancak her koşulda bu programa sadık kalınacak ve bu da paritenin ani zıplamasına asla izin vermemeyi gerektiren bir yol.

Psikolojik Eşik: Seçim

Genel olarak seçimlerin, emlak sektörü açısından doğurduğu kayda değer önemde sonuçlar pek de yok. Daha da ötesi, seçimler dışındaki dönemlerde yaşanan başka gelişmeler, konut ve emlak piyasasına çok daha fazla etki etmiş. Örneğin 21 Aralık 2021 gecesi yaşanan ani kur zıplaması, faiz indirimleri, faiz artırımları, para politikasındaki sıkılaşmalar…

Bunlar, emlak piyasası açısından çok daha belirleyici eşikler olmuş daima.

Genellikle gözlemlediğimiz yaklaşım, satıcıların seçimlere daha fazla bel bağladığı yönünde. Seçim ertesi Doların TL karşısında güçlenip yükseleceği ve bundan dolayı satmayı planladıkları mülklerinin fiyatının da yükseleceğini varsayan satıcı sayısı hiç de az değil. Ekonominin rasyonelleri ile çelişiyor olsa da bu beklentiyi anlamamazlık etmek de gereksiz. Herkes, sahibi olduğu mülkün eğer mümkün olursa bir miktar daha pahalıya satılmasını arzuluyor ister istemez.

Ancak ekonominin çarkları ve daha da özelde emlak piyasası, bu mekaniğe göre işlemiyor.

Kararlı Olun ve Bilgiye İtibar Edin

Emlak piyasasında bir adım atmaya niyet ettiyseniz, sizin için en önemli şey, seçim ya da akşam haberlerinde söylenenler olmamalı. Emin olun ki sandığınız gibi büyük değişiklikler olmadı, olmayacak. Dolayısıyla sizin için önemli olan, ne yapmak istediğiniz.

Evinizi satmak mı istiyorsunuz?

O zaman odaklı şekilde o yola koyulun.

Gönlünüzden geçen fiyatlar ile değil, bölgenizin gerçekleşmiş, reel fiyatları ile yola koyulun. Nitelikli, tek bir emlak danışmanı ile çalışın.

Doğru emlak danışmanı, emin olun “ucuz” emlak danışmanı ile çalıştığınızda cebinize koyacağınız paradan daha fazlasını size kazandıracaktır.