Kira tartışmasının hukuksal ve etik boyutu: Sınırlama mülkiyet hakkına aykırı mı, etik ise devlet neden uymuyor?

Fulya Açıkel & Suha Soner

Türkiye’de son 2 yıldır yaşanan yüksek enflasyon ve artan konut talebiyle kiralık ev bulmak hayal oldu. Geçtiğimiz yıl kira artış oranlarına getirilen yüzde 25’lik sınırın süresi Temmuz 2024’e yükseltildi. Ev sahipleri enflasyona göre düşük kalan bu artıştan sıyrılarak, kira gelirini rayice çekmeye çalışıyor. Kiracılar ise barınma hakları için ev sahipleriyle mücadele ediyor. 

Enflasyonu dizginlemede baz etkisi dışında somut bir başarı kaydedemeyen iktidar ise çareyi polisiye tedbirlerde arıyor. Gazete Pencere konunun ekonomik ve hukuksal boyutunu uzmanlara sordu. Eski TÜİK Başkanı Birol Aydemir, devlete, Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün İstanbul’daki konutlarına yüzde 550 zam yaptığını hatırlatarak “Bu artış fahiş olmuyor mu?” sorusunu yöneltti.

"Devlet, ödenebilir ve güvenilir barıma ihtiyacını sağlamak zorunda"

Gazete Pencereye konuşan Avukat Kübra Oktay, Kira zammına yüzde 25’lik sınırlamayı mülkiyet hakkına aykırı bulduğunu söyledi. Oktay, “Barınma hakkı temel insan hakkıdır. Vatandaşların ödenebilir, güvenilir barınma ihtiyacını devlet pozitif yükümlülüğünde sağlamak zorundadır. Bu sınırlamayı yapmasının nedeni de sözde ödenebilir olmasını sağlayarak bu şekilde pozitif yükümlülüğünü yerine getirdiği düşüncesi. Ama diğer yandan ev sahiplerinin de mülkiyet hakkının ağır ihlallerini oluşturabilecek bir durum var. Yüzde 25 artış ile yine emsal değerleri yakalayamayan, bir ev kirasıyla geçinmek zorunda olan vatandaş, şu anki enflasyonun çok yüksek olmasından dolayı, yine geçinemeyecek duruma gelirse mülkiyet hakkının ihlaliyle Anayasa Mahkemesi’ne dava açma yoluna da gidilebilir” diye konuştu.

"Kendi mülklerine yüzde 550 zam yapıyor, vatandaşa yüzde 25 diyor"

Konunun ekonomik boyutuna değinen eski TÜİK Başkanı ve İYİ Parti Araştırma ve Veri Yönetimi Başkanı Birol Aydemir ise Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait İstanbul’daki konutların kiralarına yüzde 550 zam yapıldığına dikkat çekerek “Kendisi, kendi mülklerine yüzde 550 yapıyor. Vatandaşa yüzde 25 diyor. Bu vatandaşları karşı karşıya getiriyor. Aynı apartmanda aynı katta biri 15-20 bin lira kira ödüyor. Biri 3 bin 5 bin lira ödüyor. Buna kim razı olur? Vatandaş arasında ayrım yapıyorlar. Ev sahibini cezalandırıyorlar. Ev sahibi zengindir anlayışı yanlış. O 20 bin lira veriyor sen de ver anlayışına katılmıyorum ama bunun da makulü bulunmalı. O eskiden oturuyordur onun artışları daha makul olması gerekir. Öbürü 20 bin liraya oturuyorsa o da 13-14 bine otursun tabii eski kiracı olduğu için daha düşük oturabilir. Ama bırakın bunu kendisi düzenlesin piyasa.” ifadelerini kullandı.  

Aydemir “Bütün her şeyin fiyatı artmıyor mu? Vergileri zamları artırmadılar mı? Tüm fiyatlar bu kadar çok oynuyorken, asgari ücreti bu kadar artırıyorken, en düşük memur maaşına yüzde 86 zam yapıyorken, İnsanların kira gelirlerine neden müdahale ediyorsunuz? Siz buna müdahale ederek sanki yüzde 25 sınırı getirdiğinizi mi düşünüyorsunuz? Gerçek enflasyonun yüzde 80-100’lere yanaştığı ortamda kimse yüzde 25 kira artışı yaptırmaz ” dedi.

“Piyasaya müdahale sizi daha iyi bir noktaya getirmez, bunu anlamıyorlar”

Birol Aydemir, iktidarın kira fiyatlarına karşı almaya çalıştığı önlemleri piyasaya “müdahale” olarak tanımlayarak şöyle devam ediyor:

“İktidar her türlü piyasaya müdahaleyi alışkanlık haline getirdi. Siz böyle yaparsanız insanlar evlerine kiraya vermezler. Yanlış yapıyorlar. (Boş konuttan vergi alınması) Benim evimi kiraya verip vermeyeceğim beni ilgilendirir, böyle bir şey olabilir mi? Piyasaya müdahale sizi daha iyi bir noktaya getirmez. Bunu anlamıyorlar.

“İnsanlar birbirini öldürüyor”

Bütün bunların sebebi enflasyon. Bu enflasyon niye yüzde 85’lere çıktı. O da TÜİK enflasyonu o da gerçeği yansıtmıyor. Bu enflasyon niye patladı? Kendi yanlış politikaları yüzünden patladı. Faiz sebep enflasyon sonuç diye akıl ve bilim dışı politikalarla başladılar. Ondan sonra sürekli piyasalara müdahale ederek devam ettiler sonuç buraya geldi. Ekonominin kurallarına göre yönetseniz bir sorun yoktu ki. Kendi kafalarına göre politika uyguluyorlar sonra yanlışlar ortaya çıkınca ona müdahale buna müdahale. İnsanlar birbirini öldürüyor ya.”

“Fahiş fiyatın tanımı ne?”

Aydemir, “fahiş fiyata hapis cezası”  getirilmesine ilişkin düzenlemenin gündemde olmasına yönelik fikirlerini ise şöyle aktardı:

“Bir kere fahiş fiyat ne? Böyle bir şey olabilir mi? Fahiş ne? Kime göre fahiş? Fahiş fiyatın tanımı ne? Siz vakıflar genel müdürlüğüne yüzde 550 kira yaptığınızda bu fahiş olmuyor mu? Bu mülkiyete müdahaledir. (Boş konutlardan vergi alınması planlaması) Bu ev benim, satarım, kiraya veririm ya da boş tutarım. Siz buna neden karışıyorsunuz. Sizin göreviniz akılcı politikalarla fiyat artışlarını durdurmaktır. “

“Mağdurdan fakirden yana pozisyon almış gibi gözüküyorlar, tamamen algı yönetimi”

Aydemir, iktidarın sorumluluk almadığını belirterek “Herhangi bir sorun çıktığında yaptığı yanlışları kabullenmek yerine mutlaka kendileri dışında sorumlu olan birini bulunuyor. Bu ya dış güçlerdir ya FETÖ’dür. Asla yaptıkları hatanın sorumluluğunu üstlenmiyorlar. Bu açıklamalar da bunların tipik bir örneği. İktidar çoğunluğa oynuyor.  Ev sahipleri az kiracılar çok olduğunu düşünüyorlar. Mağdurdan fakirden yana pozisyon almış gibi gözüküyorlar. Bu tamamen toplumu yanlış yönlendirme ve algı yönetimi. Bu normal sistemin işleyişine müdahaledir. Adil değildir. Çok evi olanla bir evi olanı ayırt etmiyorsun”  diye konuştu.

Oktay: Hapis cezası kesinlikle doğru değil

Avukat Kübra Oktay kira artış sınırının mutlaka bir alt ve üst sınırının belirlenmesinin önemine vurgu yaparak, getirilmesi planlanan hapis cezasının “kesinlikle” doğru bulmadığını belirtti. Oktay şöyle dedi:

“Bir evi olup da emekli olan veya evini kiraya verip kredisini ödeyen bir kesim var. 10 tane dairesi olup daha refah içerisinde yaşamak isteyen bir kesim de var. Bir evi olan kişinin, sadece kira geliriyle evini geçindirmesi, çocuk okutması mümkün değil. O nedenle üç bin lira kira bedeli olan bir yerde 33 bine çıkan kira bedelleri var. Üst sınırı geçenlere hapis cezası verilmesi kesinlikle doğru değil. İnsanların özgürlüğü hiçbir şekilde paraya dayalı bir suç unsuru ile kısıtlanmamalı. Ancak idari para cezası çok mümkün. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların mağduriyetinin olmaması açısından bir ilçede, mahallede alt taban ve üst tabanı belirlenmeli ve bu alt taban ile üst taban arasında kira kontratları yenilenmeli. Çünkü hala daha eski kira kontratlarına göre tefe tüfe oranında artışlar yapanlar var. Bu bir evi olan ve sadece kira geliriyle geçinen vatandaşları da etkiliyor.

“Barınma temel haktır ancak ev sahipleri mülkiyet hakkı sebebiyle dava açabilir”

Barınma hakkı temel insan hakkıdır. Vatandaşların ödenebilir, güvenilir barınma ihtiyacını devlet pozitif yükümlülüğünde sağlamak zorundadır. Bu sınırlamayı yapmasının nedeni de sözde ödenebilir olmasını sağlayarak bu şekilde pozitif yükümlülüğünü yerine getirdiği düşüncesi. Ama diğer yandan ev sahiplerinin de mülkiyet hakkının ağır ihlallerini oluşturabilecek bir durum var. Yüzde 25 artış ile yine emsal değerleri yakalayamayan, bir ev kirasıyla geçinmek zorunda olan vatandaş, şu anki enflasyonun çok yüksek olmasından dolayı, yine geçinemeyecek duruma gelirse mülkiyet hakkının ihlaliyle Anayasa Mahkemesi’ne dava açma yoluna da gidilebilir. Emlakçılar odası ve belediyelerde bir fiyat rayici var. Bu rayiç bedeller doğrultusunda ilerlendiği takdirde denge de sağlanabilir.

“Arabuluculuk yasalaşırsa ivedilikle dava zorunluluğu getirilmeli”

Ev sahipleri yasağı delmek için her daim yeni yollara başvurabilirler, çünkü kira ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilme mefhumu var ya da o taşınmazı yeni satın alan kişi altı aylık süre zarfında, ‘bu yerde benim ihtiyacım doğdu’ diyerek, sağlık problemleri, üst soy ya da alt soyun ihtiyaçları nedeniyle, tahliye de talep edilebilir hukuken. Yargıtay, samimi, zorunlu bir neden olması kaydıyla her türlü ihtiyaç nedeniyle tahliye karar verebiliyor. Ev sahiplerinin muvazaalı olarak, danışıklı dönüşüklü bir alım satım yapma durumları da olabilir. Evini birine satıp altı ay süre vererek tahliye davası yoluna gidilebilir. Eğer ki belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş olan bir kira sözleşmesi varsa, çoğu ev sahibi şu anda maalesef bu şekilde muvazaalı bir dava açma eylemine giriyor. Zaten şu an inanılmaz derecede bir şişme var bu konuda, bir seneyi aşkın bir süreyle duruşma tarihleri veriyor mahkemeler. İki taraf da bir mağduriyet yaşıyor. Ara buluculuk yasalaşacak, ara buluculuk yasalaşırsa, ivedilikle dava zorunluluğu getirilmeli.”

Oktay, kiracıların fahiş fiyatlar ile ilgili geriye dönük dava açma durumuna ilişkin olarak da “Herhangi bir kanunla yasalaşan durumda geriye dönük herhangi bir zararın doğduğu kabul edilemez. Sonuçta bir yasa doğrultusunda artırım yapılıyor, geriye dönük talepleri olamaz. Ancak uyarlama davası açılabilir, yasa ile girecek olan artırım oranının hukuken yasal artırım oranına yapılan fahiş zammın çekilmesi talep edilebilir”