M. Kıvanç Önder

Bu bir açılış yazısı…

Epey uzun bir süre önce konuşup adını koyduğumuz bir konuydu, Gazete Pencere’de düzenli şekilde emlak sektörüne dair bir köşe kaleme almam. Ancak rutin koşturmacalar derken oturup yazmaya başlayamamıştım. Ama artık düzenli olarak bu köşeden emlak piyasaları odaklı olarak ekonomi ve yatırım perspektifinden yazılarımı sizlerle paylaşacağım.

Ben, emlak danışmanlık ve pazarlama markası Keller Williams’ın danışman ortaklarındanım. Avusturya Lisesi’ndeki ortaokul ve lise eğitiminin ardından Viyana’da ekonomi ve pazarlama okudum. Bu eğitim formasyonum nedeniyledir ki emlak dünyasını da ülke ekonomisi, küresel ekonomi ve makro politik gelişmeler eksenlerinden okumaya, verilerden çıkarımlar yaparak sektörü analiz etmeye gayret gösteriyorum.

Analizlerimi belirli periyotlarda, hem @kivanconder Twitter hesabımdan, hem de @kwkivanconder Instagram hesabımdan yazılı, görsel ya da video olarak paylaşıyorum. Bu nedenle beni Twitter ve Instagram’dan da takip etmenizi öneririm.

Öncelikle en sonda söyleyeceğimi, en baştan belirteyim:

Türkiye’de konut fiyatları artık hem Dolar bazında hem de reel TL bazında, üstelik de sadece ENAG enflasyonundan arındırılmış haliyle değil, TÜİK enflasyonundan arındırdığımızda da düşüyor.

Türkiye, nüfusu ve toplumsal dinamikleri gereği her sene 1.400.000 ile 1.500.000 adet konutun satıldığı bir ülke. Aynı zamanda da her sene ortalama 750.000 ila 800.000 yeni konut arzına ihtiyaç duyan bir ülkeyiz. Evlenmeler, boşanmalar, doğumlar, eğitim amaçlı nüfus hareketleri ve özellikle de son yıllarda dış göçün de etkisiyle bu arz ihtiyacı azalmadı, bilakis arttı. 2013-2018 aralığında, olağanüstü teşvik edilip pompalanan inşaat sektörü, her sene atıl stok yaratacak şekilde konut üretiyorken ve bu durum da arz fazlası nedeniyle konut fiyatlarının düşmesine yol açıyorken, 2019 itibariyle bir anda kredi faizleri yükseldi ve emlak sektörü ciddi şekilde yavaşladı. Böylelikle 2019 senesini, düşük bir değer olan toplam 1.350.000 adetlik satış ile bitirdik ve ardından gelen pandemi süreci ile birlikte, 2020-2021-2022 yılları hem adetsel bazda, hem de fiyat bazında çılgınca yükselen bir piyasaya maruz kalmamıza yol açtı.

Özellikle de Mart 2020’de başlayan kapanmalar nedeniyle durma noktasına gelen konut piyasasını hareketlendirmek amacıyla Temmuz 2020’de duyurulan çok düşük faizli konut kredisi kampanyası sayesinde, bir nada emlak talbi patlama yaşadı, enflasyon karşısında neredeyse bedava finansman anlamına gelen bu kredi kampanyası ile pek çok kişi ikinci, üçüncü evlerini satın aldı.
Elbette bu yönelim de fiyatları yukarı taşıdı.

Pandemi süreci, hem enflasyonist ortam nedeniyle, hem de kapanmalar nedeniyle konut üretiminin çok düşmesine yol açarak fiyatları bir anda zıplattı. Ancak daha da önemlisi, Aralık 2021’in başında Nureddin Nebati’nin göreve gelmesi ile başlayan zincirleme reaksiyon süreci oldu. Aralık 2021’den sonra, aniden fırlayan enflasyon ve ayrıca 21 Aralık akşamı yaşanan kur atağı sonrası, piyasalar tamamen allak bullak oldu, TÜİK’in enflasyon verileri, “muktedirleri üzmeyecek, kızdırmayacak” şekilde yayınlanır oldu, Dolar/TL paritesi ise, TL lehine baskılanarak Dolar karşısında yapay şekilde güçlü tutulan bir TL ile geçireceğimiz 16-17 aylık bir döneme girdik.

Tüm bunlar yaşanırken, Temmuz 2020’de vanası açılan konut kredileri, 2022’nin yaz aylarına geldiğimizde, artık neredeyse tamamen kapanmıştı. Bir örnek vermek gerekirse, 2020 Temmuz ayında toplam 130.000 adet kredili konut satışı yapılmışken, bu sayı 2023 Temmuz ayında sadece 14.000 adet olarak gerçekleşti. Neredeyse %90’lık bir düşüş demekti bu.

2020 senesinde başlayan emlak rallisi, aşırı bir seviyeye ulaşan fiyatlar ve kapanan kredi muslukları nedeniyle aşağı yukarı 2022’nin son çeyreğinden itibaren iyice yavaşlamaya başlamıştı. Hatta Mart 2023’ten beri konut fiyatları, ENAG enflasyonundan arındırılmış haliyle TL bazında, yani reel anlamda düşüşe geçti bile. Dolar bazında ise Mayıs 2023 itibariyle düşüş başladı.

Mayıs 2023’teki seçimlerin ertesinde göreve gelen yeni ekonomi yönetiminin sıkı para politikası uygulamasına geçerek ekonomiyi yavaşlatma sürecine girmesi, bundan dolayı da TCMB politika faizini 4 ay içerisinde %8,5’tan %30’a çıkarması ve eşzamanlı olarak USDTRY paritesini -tamamen olmasa bile görece- serbest bırakması, aslında emlak fiyatlarının reel anlamda gerileme döneminin kapısını aralayan en temel unsur oldu. Birlikte, 2020-2021-2022 yılları hem adetsel bazda, hem de fiyat bazında çılgınca yükselen bir piyasaya maruz kalmamıza yol açtı.

Bu hafta, ilk yazım olması nedeniyle biraz genel bir fotoğrafı masaya yayıp esas detaylara girme işini bir sonraki haftaya bırakmak istedim. Haftaya, sanılanın aksine Türkiye’de konutların neden Dolar bazında sürekli ve koşulsuz bir şekilde değer kazanmadığını, hatta aslında Dolar bazında konut fiyatlarının seneler içerisinde nerelerde ve nasıl dolaştığını anlatacağım.

Bir sonraki yazıya kadar, bana olası tüm sorularınız için e-posta, Twitter veya Instagram üzerinden ulaşabilirsiniz.