M. Kıvanç Önder

Veri analizi, şirket bünyesinde çok önem verdiğimiz bir konu. Sadece Türkiye spesifik verileri değil, küresel ve çok farklı kırılımda verileri de her gün, her hafta, her ay inceliyoruz. Bunu yaparken, elbette Türkiye’nin ilan listeleme anlamında en kapsamlı verisine sahip olan Sahibinden.com’u da takip ediyoruz.

Emlak 360 alt markası ile her ay düzenli yayınladıkları Emlak Endeks Raporları’na ve de günlük bazda listelenmekte olan ilan adetlerine baktığımızda, tablo bize gösteriyor ki satışa çıkarılan mülklerin sayısı bir yanda artarken, diğer yanda ilanların yayında kalma süreleri de uzuyor.

Sektörde “İlanın Yaşam Süresi” olarak adlandırığımız bu durum, satışa çıkmış olan bir mülkün ilanının, açıldıktan kaç gün sonra kapandığını bize gösteriyor. 2022’nin başlarında hem İstanbul’da hem de Türkiye genelinde, açılan bir ilan ortalama 30 gün kapanırken, bugün bu süre 65-70 günler seviyesine ulaştı ki bu süre, Eylül 2021’deki faiz indirimi ile başlayan dönemin öncesindeki sürelere yakın bir değer.

Bir diğer önemli detay ise, İstanbul’daki satılık ilanlarının “yaşam süreleri”, Türkiye ortalamasından ayrışmaya başlamış durumda. Yani İstanbul özelinde hem satılık ilan sayısı artıyor, hem de ilanlar, geçmişe kıyasla çok daha uzun süre açık kalıyor, yani mülkler çok daha yavaş satılıyor.

Satılık konut piyasasında rekabet artıyor, ortalama satış süreleri uzuyor, uzayan süreler de piyasadaki “yorgun mülk” envanterini şişiriyor. Bir gerçek var ki, finansal okuryazarlık seviyesi yüksek satıcı adayları, mülklerini Dolar bazından bugünlerdekinden daha yüksek fiyatlara satabilecekleri bir dönemin artık önlerinde olmadığının farkına vardı. Bu nedenle kar realizasyonu amaçlı satışlar arttı. Ancak kar realizasyonu amaçlı olarak mülkünü satılık piyasasına dahil eden satıcılar karşısında, alıcıların seçenekleri de geçmişe kıyasla ciddi oranda artmış durumda.
İşte bu tam da bizim “Alıcı Piyasası” dediğimiz piyasanın ilk işaretleri.

Peki bu gidişat, bizi bir resesyonun, bir çöküşün eşiğine mi götürüyor?
Bu soruya temkinli cevap vermek lazım: “Bugün için hayır.”

“Çöken” bir konut piyasası ile karşı karşıya değiliz ama son 2 senede fiyatların (faiz düşürme politikası nedeniyle) aşırı şiştiği bir piyasanın da artık yeniden normal sınırlarına geri çekildiğini gözlemlemeye başlıyoruz.

Ancak elbette küresel konut piyasalarını da bu süreçte çok yakından takip etmek gerekiyor zira ABD konut pazarından gelen sinyaller, hiç de iç açıcı şeyler söylemiyor bize.

Kredi Yok ama Kredisiz Satışlar Tam Gaz

Temmuz 2021’de başlayan kredili konut satışı maratonunu siz de hatırlıyorsunuzdur. O dönemde kredi kullanarak konut almaya gitmeyenin akıl sağlığından şüphe ediliyordu adeta. Vahşi Batı’daki “Altına Hücum” dönemi gibi bizde de “konuta hücum” yaşandı. Aslında bu durum, ABD’de de benzer şekilde seyretmişti. Temmuz 2021’de başlayan bu furya, yaklaşık bir sene sonra, Temmuz 2022 civarında bir anda kesildi. Önce kredi kullandırmaya razı bankaların sayısı azaldı, sonra razı olan bankaların kullandırmaya razı oldukları kredi miktarları ufaldı da ufaldı. Politika faizi, anlam verilemez bir inat uğruna sürekli aşağıya basılırken, reel enflasyon ortamı almış başını gitmişti. Doğal olarak da bu derece enflasyonist bir ortamda hiçbir banka, reel enflasyonun dörtte biri, beşte biri oranlardan kredi satmak istemiyordu. Ardından Mayıs 2023 genel seçimini yaşadık ve hemen ardından da politika faizi yükselmeye başladı. Piyasanın dayattığının aksine düşük tutulan faiz ortamında kredi satmak istemeyen bankaların, yükseltilmiş faiz ortamına geçildiğinde satmaya razı olduğu krediyi de vatandaş alamaz duruma gelmişti.

Dolayısıyla geldiğimiz noktada, bir zamanlar neredeyse tüm satışların yarısına yakını kredi kullanılarak gerçekleşirken, bugün bu oran %8 seviyelerine geriledi.

2013’ten 2023’e kadar olan dönemde, her senenin ilk 9 ayında gerçekleşen kredili/kredisiz konut satış adetlerine baktığımızda görüyoruz ki kredisiz satılan konutların adedinde neredeyse hiçbir değişiklik yok. Toplam konut satış adedine yansıyan kaybın neredeyse tamamı, kredili satışlardaki eksilmeden kaynaklanıyor.

Buradan da şu çıkarımı yapmak mümkün: Nakit parası ve oturmak, yaşamak üzere konut alma ihtiyacı olan kişiler, fiyatların da reel anlamda (nominal değil!) gerilemeye başladığı bu dönemde, içlerine sinen ve doğru fiyatlanmış konutu bulduklarında, satın almaktan imtina etmiyorlar.

Satıcılar için de ayrıca bir çıkarım yapmak mümkün:
Konut alım satımı durmadı, devam ediyor. Sadece hızı azaldı. Ve “gönlünüzden geçene” göre değil de, piyasanın gerçeklerine kulak vererek, nitelikli bir emlak danışmanı ile çalışarak fiyatladığınız mülkünüzün alıcısı mutlaka çıkacaktır.

Nasıl ki bugün piyasada 28 TL’den işlem gören 1 ABD Doları’na kimse 32 TL verip satın almıyorsa, rayicinin üzerinde fiyatlayacağınız konuta da kimse rayicin üzerindeki bıu fiyatı ödemeye razı olmayacaktır.

Emlak Piyasası Regüle Oluyor

1 Kasım itibariyle yürürlüğe giren, ilan sitelerinde kimlik doğrulamasını zorunlu kılan uygulama, çok ama çok doğru bir adım oldu. İçeriği genişletilerek sürüdülmeli ve anladığımız kadarıyla öyle de olacak. Esas büyük sıçrama, mülk sahibi tarafından bir sözleşme ile yetkilendirilmemiş olan emlakçıların ilan girmesinin önü kesildiğinde gerçekleşecek. Satış yetkisi kendisinde olmamasına rağmen, muhtelif konutları kendi ilan sayfasında listeleyen binlerce emlak danışmanı var ve bu kişiler, piyasanın, fiyat dengelerinin çok ciddi şekilde bozulmasına sebep oluyor.

Gün oluyor, örneğin Kemer Country’deki ya da Acarkent’teki 6.000.000 Dolarlık bir villanın, 8 ayrı emlak danışmanı tarafından ve 8 ayrı fiyatla ilanlara girilmiş olduğunu görüyoruz. Bu tarz mülklere ve maalesef satılmayacak olmalarına içten içe üzülürken, “ne kadar çok emlakçı, o kadar garanti ve çabuk satış” mitini de mülk sahiplerine aşılayan sektör paydaşlarına bir o kadar kızıyoruz.
(Not: Birden fazla emlak danışmanı tarafından satılmaya çalışılan bir mülk, tek başına yetkilendirilmiş bir emlak danışmanı ile çalışılması durumuna kıyasla %60 daha uzun sürede, yani daha geç satılmakta)

Ama artık düzen yavaş yavaş kuruluyor. Henüz bugün bu noktada değil sistem ama pek yakında her mülk sahibi, kendisine nitelikli bir emlak danışmanı seçecek, bu danışman ile bir yetkilendirme sözleşmesi imzalayacak. Emlakçı da bu yetki sözleşmesini ilan portalına ibraz ederek yetkili yegane kişi olduğunu belgeleyecek, ardından da mülk sahibi kendi mülkünün satışı amaçlı girilen ilana sistem üzerinden onay verecek. Böylece kime ait hangi mülkü, kim, hangi fiyattan satışa çıkarttı, bunun takibi mümkün hale gelmiş olacak.

Bu sistem ve altyapısı doğru kurulursa ve emlak alım satım harçları da yüzde iki yerine binde iki gibi makul bir seviyeye çekilirse, tüm mülkler kayıt altına alınmış bir şekilde, belediye rayiç değerinden ya da buna yakın bir değerden değil de gerçek ticarete konu değer üzerinden tapu devrinde gösterilir. Hem tüm konut sektörü satış istatistikleri net, berrak şekilde kayıt altına alınmış olur hem de devletin gelir kaybı neredeyse sıfırlanır.

ABD’deki gibi, bir mülkün 1985’ten beri kaç kere ve hangi fiyattan satıldığı verisini görebilmek, muazzam bir sektör verisi olacaktır. Ve bunu sağlamak aslında 3-5 cümle ile ifade edilebilecek bir kararlılık göstergesine bakıyor.

MİNİ YAZI

Mini Not

Artık bu köşeyi Kıvanç Önder ve Tiraje Önder olarak birlikte yazıyoruz. En baştan niyet buydu ancak 1 aylık bir gecikme ile kadroyu “ikiledik”.
Her türlü bilgi talebiniz, sorunuz ya da ihtiyacınızda bizlere köşenin başlığında, fotoğraflarımızın yanında yer alan iletişim bilgilerimizden ulaşabilirsiniz.