M. Kıvanç Önder

Son günlerde, özellikle de geçmiş 2-3 haftaki yazılarımdan sonra bana açık ara  en çok yöneltilen soru “Sizce evimi şimdi satmalı mıyım?” sorusu oldu. Daha önceki bir başka yazımda da kısaca değinmiştim ancak bu hafta konuyu daha enine boyuna masaya yatırmaya karar verdim.

Yukarıdaki sorunun bir tek ve mutlak doğru cevabı yok. Evinizi sattıktan sonra ne yapmak istediğiniz, bu konuda belirleyici ancak genel bir bilgi olarak şunu rahatlıkla söyleyebilirim ki mülkünüzü bugün sattığınızda cebinize koyacağınız Dolar miktarı, yarın sattığınızda cebinize koyacağınız Dolar miktarından her koşulda daha fazla olacak.
Bunun sebebi ise gayet basit: Özellikle Eylül 2021’den itibaren içerisine girdiğimiz düşük faiz ve baskılanan kur denklemi… Bu zaman zarfında evlerin TL fiyatları ile birlikte Dolar fiyatları da artmıştı.
Bu politikadan, Mayıs 2023 seçimleri ertesinde tamamen değil fakat kısmen vazgeçildiğinde ise TL bazında fiyatlar azalan ivmeyle ve enflasyonun altında da olsa artmaya devam ederken, Dolar fiyatları Haziran 2023 itibariyle düşme trendine girdi ve görünen o ki 2020-2021 seviyelerine doğru geri gelecek.

Buna ek olarak, 2023 sene sonu Dolar kuru beklentisini 30 TL, Orta Vadeli Plan’ın 2024 sonu Dolar beklentisini de 43,8 TL olarak alırsak, bu 2024 sonuna kadar Dolar/TL paritesinin her ay kabaca %3 civarında artacağı anlamına geliyor. Zaten enflasyonu da yaklaşık olarak bu seviyede tutacak şekilde bir yol haritası çizilmiş gibi görünüyor. Yani evinizi bugün 100 TL’ye satmak yerine beklemekte ısrarcı olmanız ve varsayalım ki 3 ay beklemeniz durumunda, 3 ay sonra cebinize koyacağınız Dolar miktarı, bugün koyacağınızdan yaklaşık %10 daha az olacak. Oysa fiyatınızı şimdiden bir miktar aşağıya çekip mülkünüzü satmanız ve bir finansal enstrümana nakit paranızı bağlamanız durumunda, ileriki aylarda fiyatları zaten düşecek olan mülklerden herhangi birini -belki de cebinizde para dahi kalacak şekilde- almanız mümkün olacaktır.

‘Yabancı Alıcılar’ Öyküsü Bitti

Medyanın en çok sevdiği, belki de gereğinden fazla abarttığı konulardan biriydi “konut piyasasındaki yabancı alıcılar” başlığı. Nedense çok büyük önem atfedildi bu konuya ve sanki konut fiyatlarının artmasının en önemli sebebi, konut alan yabancılarmış gibi bir söylem tekrarlandı durdu. Oysa ki yabancıların en fazla konut alımı gerçekleştirdiği ay olan Haziran 2022’de dahi satılan tüm konutların sadece %5,7’si yabancılar tarafından alınmıştı. Bunun da en temel sebebi, Şubat 2022’de patlak vermiş olan Ukrayna-Rusya savaşıydı ve oradan akın akın kaçan insanlar Türkiye’ye atıyordu kendisini.

Bugün ise bu oran yeniden Aralık 2019 seviyesi olan %2,9 dolayların geriledi. Ve elbette bunun da çok basit, matematiğe bağlı bir gerekçesi var:
Bir önceki grafik olan Dolar bazında Konut Fiyat Endeksi grafiğinde de göründüğü üzere, konut fiyatları Aralık 2021’den Mayıs 2023’e kadar, Dolar bazında dahi inanılmaz bir artış göstermişti. Düşük faiz ve baskılanan Dolar kuru kaynaklı bu artış, bir yerden sonra artık cebinde döviz cinsinden parası ile gelip konut almayı düşünen yabancılar için dahi makul ve mantıklı olmaktan çıktı. Daha önce döviz bazında Türkiye’den alınan iyi bir konut, Avrupa’nın vasat bir konutuna denk seviyelerde fiyatlanıyorken artık bu durum ortadan kalktı. Türkiye neredeyse Avrupa’dan dahi pahalı bir seviyeye geldi. Bu da, yabancı konut alıcılarının alternatif ülkelere yönelmesine yol açtı.

Yani artık yabancı alıcılar dünyası da yavaş yavaş 2016-2017 seviyelerine doğru geri geliyor.

Müteahhitlerin İşi Zor

Kabaca 2021’in sonlarından beri müteahhitlerin işi çok zor. Bir yanda ürünlerinin neredeyse tüm girdileri doğrudan ya da dolaylı biçimde enerjiye ve/veya dövize endeksli. İnşaata başlarken gördükleri demir fiyatı ile aynı inşaatı bitirirken gördükleri demir fiyatı arasında uçurumlar var. Kaldı ki tek unsur, üretim girdisi malzemeler de değil. İşçilik maliyetleri de çılgınca arttı haliyle. Dolayısıyla da bir müteahhit, bir konutu üretip bitirdiğinde, son güne kadar o evi üretmek için hangi maliyet kalemine ne kadar ödeme yaptığının hesabını tutabilir durumda. Tüm bunları altlata yazdığında karşısına çıkan toplam maliyetin üzerine kendi karını da ekliyor ve ürünü için bir etiket fiyatı, bir satış fiyatı belirliyor. Ancak sorun şu ki bir süredir konut fiyatları da reel anlamda enflasyonun altında artış gösteriyor, yani aslında TL bazında da ucuzluyor. TÜİK’i baz alırsak, Haziran 2023’ten beri, ENAG’ı baz alırsak ise Eylül 2022’den beri konut fiyatları enflasyon artış oranın altında artıyor.

Müteahhit, ürününü tamamlayıp fiyat etiketini kapısına astığında, piyasadaki ürünler de ucuzlamaya başlamış oluyor. Müteahhit neredeyse üretim maliyetini karşılayacak satış fiyatını dahi vermeye hazır alıcı müşteri bulamaz durumda. Bu durumda kimi müteahhitler, üretimin hızını azaltırken, kimileri de kendi kısıtlı finansman imkanları ile potansiyel alıcıları kendi ürünlerine cezbetmeye gayret ediyor.

Ben emlakçı şapkamla 8-10 aydır sahada satışta olan, satılmayan, satılmadığı için de önce fiyat kırmamak için direnen, sonra önce bu direncini ve ardından fiyatını kıran, hatta kimi zaman da indirilmiş fiyatlar üzerinden vade farksız taksit gibi finansman esnekliği olanaklarını kendi cebinden sunan proje geliştiriciler ile tanışıyor, görüşüyorum.

Açıkçası bu dönemde, çok ciddi finansman gücü olan büyük inşaat yapıları dışındaki ufak ve orta ölçekli oyuncuların oldukça zorlandığı hafta ve aylardan geçiyoruz. Kimileri, ister istemez üretim maliyetlerinin dahi altına satmaya razı olmak zorunda kalabiliyor.

Umuyoruz ki ekonomik stabilite bir an önce tesis edilir ve sektör oyuncuları hafif sarsıntılar ile bu dönemi atlatabilirler.